España: cómo un país que construyó millones de casas enfrenta hoy una grave crisis de vivienda

Durante los últimos días, el nombre de Maricarmen Abascal, una jubilada de 87 años, ha estado en boca de muchos españoles. Las imágenes de la anciana siendo sacada en camilla por unos paramédicos de la vivienda del centro de Madrid en la que había vivido de alquiler durante siete décadas conmocionaron al país. Aunque finalmente podrá regresar a su hogar tras alcanzar un acuerdo con la empresa propietaria del inmueble, su caso ha vuelto a situar en el centro del debate público uno de los problemas que más preocupa a los españoles desde hace años: el acceso a una vivienda asequible.

En 2024, una de cada cuatro familias españolas afirmaba tener problemas para acceder o mantener su techo, de acuerdo con un informe de la Fundación Fomento de Estudios Sociales y Sociología Aplicada (FOESSA). Y el 47,3% de los jóvenes de 26 a 34 años que siguen viviendo con sus padres dijo que la razón principal era no poder permitirse comprar o alquilar una vivienda debido a sus elevados precios, reportó el Instituto Nacional de Estadística (INE) en abril pasado.

Del exceso de construcción al déficit

¿Cómo es posible que un país que entre 1997 y 2008 llegó a construir cinco millones de casas y apartamentos, alrededor del doble de las que demandaba el mercado en aquel momento, tenga hoy a cientos de miles de personas con dificultades para acceder a una vivienda?

«El giro se produjo precisamente porque el exceso de construcción registrado entre 1997 y 2007 dejó la impresión de que se había edificado demasiado», afirma Carme Trilla, presidenta de Hàbitat3, una fundación dedicada a la provisión y gestión de vivienda social. «En ese momento estábamos construyendo prácticamente dos viviendas por cada hogar que se creaba y, al mismo tiempo, teníamos un río de crédito barato que financiaba tanto la construcción como la compraventa de estas viviendas sin ningún tipo de criterio racional», explica Jorge Galindo, director de Política Económica de la Escuela Superior de Administración y Dirección de Empresas de España (Esade).

La crisis financiera originada en Estados Unidos tras la quiebra del banco Lehman Brothers hizo estallar la burbuja inmobiliaria española, al cerrarse el grifo del crédito y hundirse los precios de la vivienda. «Pasamos de construir casi 14 viviendas por cada 1.000 habitantes, lo cual era una aberración, a dos por cada 1.000, lo que es otra aberración, mientras que en el resto de los países se construyen cuatro viviendas por cada 1.000 habitantes», apunta José García Montalvo, profesor de Economía de la Universidad Pompeu Fabra.

El resultado es que hoy el país tiene un déficit habitacional de unas 750.000 viviendas, según datos del Banco de España, que advirtió hace unos días que la cifra podría superar el millón en los próximos dos años si no se toman medidas. La solución parece estar a la vista: construir muchas más de las 90.000 viviendas que se edifican actualmente cada año. Pero el sector quedó diezmado, según García Montalvo. Paloma Taltavull de la Paz, profesora de Economía de la Universidad de Alicante, señala que la crisis tuvo «consecuencias tremendas» para la construcción y que una posible recuperación tomará tiempo.

Demanda al alza y precios que se disparan

Mientras la construcción no se recupera, el crecimiento de la población, impulsado sobre todo por la inmigración, complica el panorama. «Desde 2021, la creación de hogares está al alza. Ahora mismo, en España se están creando un cuarto de millón de hogares netos cada año, la mayoría gracias a la migración procedente de Colombia y Venezuela», explica Galindo. «Hoy construimos una tercera parte en relación a los hogares que se crean», agrega.

La combinación de una oferta insuficiente y una demanda creciente explica el alza de los precios, sobre todo en el alquiler. Desde 2015, los precios de las casas y apartamentos a la venta o para alquilar han subido un 80%, mientras que los salarios solo han aumentado un 30% en el mismo tiempo, según datos del INE. En algunas ciudades españolas, el precio promedio de un alquiler alcanza los US$1.335 mensuales, una cifra que equivale al 98,7% del salario medio de una persona joven.

Fondos de inversión y alquiler turístico

El caso de Maricarmen, resultado de un procedimiento judicial promovido por la empresa propietaria de su vivienda, también puso el foco en los fondos de inversión y en quienes destinan inmuebles al alquiler turístico. «Tienen una responsabilidad importante, aunque no son los únicos», dice Jaime Jover, portavoz del Sindicato de Inquilinas e Inquilinos de Sevilla, quien asegura que las grandes compras de viviendas que luego se revenden a precios más altos «calienta mucho el mercado».

No obstante, García Montalvo duda de su impacto: los fondos de inversión tendrían una proporción «minúscula» del mercado, en torno al 5%, y «en España no hay grandes tenedores, la mayor parte de las viviendas las tienen pequeños propietarios que tienen una o dos en alquiler», según el Observatorio del Alquiler, alrededor de 2,4 millones de españoles tienen casas y apartamentos arrendados. Muchos de esos propietarios han optado por alquilar a turistas o a personas cuyas estancias van a ser cortas, lo que reduce las unidades disponibles para familias. En 2025, España recibió 96,8 millones de visitantes internacionales, un 3,2% más que el año anterior, lo que la convierte en el segundo país más visitado del mundo después de Francia, según la Organización Mundial del Turismo (ONU Turismo).

Viviendas vacías y desahucios

La falta de oferta parece ser la causa fundamental de la crisis. Sin embargo, quedan las dudas sobre los 3,8 millones de viviendas que, según el INE, están vacías en el país. «Están en zonas donde nadie quiere vivir. La mayoría de esas viviendas se encuentran en municipios de los que la gente se ha marchado y que difícilmente volverán a ocuparse, porque los empleos, las oportunidades y las familias ya no están allí», responde Galindo.

El caso de Maricarmen también ha puesto el foco en los desahucios. Medios españoles informan que se produjeron 45 desalojos diarios durante el primer trimestre de 2026. Sin embargo, desde 2021, cuando se registraron 39.096 casos, este tipo de situaciones ha disminuido de forma sostenida, hasta situarse en 24.520 en 2025, según datos del Consejo General del Poder Judicial, que precisa que estas cifras no necesariamente afectaron a ocupantes de viviendas, porque también abarcan locales comerciales y plazas de estacionamiento. Algunos expertos advierten que la estadística esconde otra realidad: cada vez es más difícil acceder al alquiler para inmigrantes, jóvenes y familias monoparentales, y en las grandes ciudades ya no se alquilan viviendas enteras, sino por habitaciones.

Las medidas anunciadas por el gobierno

Ante la ola de indignación y protestas provocada por el caso de Maricarmen, el gobierno socialista de Pedro Sánchez ha anunciado una serie de medidas, entre ellas la suspensión de determinados desahucios hasta 2030 y la prórroga de algunos contratos de alquiler, entre otras. No obstante, dichas medidas todavía deben ser refrendadas por el Congreso.

Preguntas frecuentes

¿Cuál es el déficit de vivienda en España?

Según el Banco de España, el país tiene un déficit habitacional de unas 750.000 viviendas, y el organismo advirtió que la cifra podría superar el millón en los próximos dos años si no se toman medidas.

¿Por qué no se construye más?

Porque el sector de la construcción quedó diezmado tras la crisis de 2008: se pasó de construir casi 14 viviendas por cada 1.000 habitantes a dos por cada 1.000, y hoy se edifican unas 90.000 viviendas al año, frente a un cuarto de millón de hogares netos que se crean cada año.

¿Qué medidas ha anunciado el gobierno español?

El gobierno de Pedro Sánchez anunció, entre otras, la suspensión de determinados desahucios hasta 2030 y la prórroga de algunos contratos de alquiler, medidas que todavía deben ser refrendadas por el Congreso.